Contrato de arrendamiento del local: checklist de cláusulas que te protegen

Ámbito: alquiler del local del gabinete en Barcelona o Girona, para uso sanitario (U.48), con las cláusulas que evitan quedar atada a un local donde no puedas ejercer. Clase: MIXTO (tronco estatal LAU + fianza catalana en INCASÒL y permisos del Departament de Salut y del ajuntament). Estado normativo: julio 2026.

Abreviaturas — siglas usadas en este capítulo (clic para desplegar)

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Vas a firmar el alquiler antes de saber con certeza que el ajuntament te dará la compatibilidad urbanística y el Departament de Salut la autorización sanitaria de funcionamiento. Si firmas un contrato de local corriente y luego no te autorizan, te quedas pagando renta por un local en el que no puedes ejercer. Todo lo de este documento sirve para que eso no pase.

Marco legal: arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III de la LAU, Ley 29/1994, arts. 29-35). Aquí manda lo que pactéis; la ley solo es supletoria. Por eso hay que negociar y escribir cada cláusula: lo que no pongas, no lo tienes. La fianza se rige además por la norma catalana (Ley 13/1996, del Registre i el dipòsit de fiances): se deposita en INCASÒL.

1. Las ocho cláusulas de un vistazo

# Cláusula En una frase Riesgo si falta
a Condición suspensiva / resolutoria El contrato solo despliega efectos si consigues compatibilidad urbanística y autorización sanitaria; si no, se resuelve sin penalización y te devuelven la fianza Pagas renta por un local donde no puedes abrir, y pierdes la fianza al marcharte
b Destino expreso a uso sanitario El contrato dice que el local se destina a clínica de medicina estética (U.48) El casero se opone al cambio de uso; la actividad choca con los estatutos de la comunidad
c Obras de adecuación Quién ejecuta y paga la reforma U.48, y qué pasa con ella al terminar Discutes al final quién paga las obras y si te llevas o te descuentan lo invertido
d Duración, prórroga y régimen LAU Plazo suficiente para amortizar la obra, con prórrogas claras Te vas antes de amortizar, o el casero no te renueva cuando ya tienes clientela
e Renta, actualización, IVA y retención Cómo sube la renta, que el alquiler lleva 21% de IVA y que tú retienes el IRPF del casero Sustos con Hacienda (modelo 115) y subidas de renta sin tope
f Fianza y garantías Fianza legal (2 mensualidades) depositada en INCASÒL y qué garantía extra das Te retienen garantías de más o no te devuelven la fianza al irte
g Cesión / subarriendo Poder ceder el contrato a tu futura SLP sin que suba la renta Al pasar a SLP el casero exige subida o se opone
h Desistimiento e indemnización Poder salir antes avisando, con indemnización pactada y limitada Quedas atada al plazo entero; sin pacto, el art. 11 LAU no ampara el desistimiento en local

2. Cláusula a, Condición suspensiva / resolutoria (la más importante)

Qué es. Ata la validez del contrato a que obtengas los dos permisos que dependen del local: (1) el informe/certificado de compatibilidad urbanística del ajuntament (Barcelona o Girona) y (2) la autorización sanitaria de funcionamiento y el código RCSES del Departament de Salut (Autorización sanitaria de tu gabinete en Catalunya (unidad U.48 Medicina Estètica), paso a paso). Si en un plazo pactado no los consigues, el contrato se resuelve sin penalización, con devolución íntegra de la fianza y cantidades entregadas.

Suspensiva o resolutoria, la diferencia práctica:

Cómo redactarla (esqueleto):

"La eficacia del presente contrato queda condicionada a que la arrendataria obtenga, en un plazo máximo de [ ] meses desde la firma: (i) el informe/certificado municipal de compatibilidad urbanística para uso sanitario, y (ii) la autorización sanitaria de funcionamiento de la unidad U.48 y el código de inscripción en el RCSES del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya. Transcurrido dicho plazo sin obtenerlas por causa no imputable a la arrendataria, cualquiera de las partes podrá resolver el contrato sin penalización, con devolución a la arrendataria de la fianza y de las cantidades entregadas a cuenta."

Riesgo si falta: te comprometes a pagar el alquiler completo aunque el ajuntament o el Departament de Salut te digan que no, y perderías fianza y mensualidades al tener que marcharte.

3. Cláusula b, Destino expreso a uso sanitario

Qué es. El contrato debe decir, negro sobre blanco, que el local se destina a actividad sanitaria: clínica/gabinete de medicina estética, unidad asistencial U.48, y que el arrendador conoce y consiente ese uso y las obras que conlleva.

Riesgo si falta: un contrato "para local de negocio" genérico deja margen a que el casero se oponga después al cambio de uso o a las obras; y si los estatutos de la comunidad vetan clínicas, puedes descubrirlo cuando ya has invertido. La tramitación municipal (comunicació prèvia d'obertura en Barcelona/Girona) está en Local y licencia municipal en paralelo: Barcelona y Girona.

4. Cláusula c, Obras de adecuación U.48

Qué es. Un local U.48 exige reforma (circuito limpio/sucio, sala de tratamientos, accesibilidad, instalaciones, gestión de residuos). Hay que pactar tres cosas: quién ejecuta, quién paga, y qué pasa con la obra al terminar el contrato.

Sin pacto, el régimen supletorio (Código Civil y, en su caso, el Codi civil de Catalunya en materia de accesión y mejoras) deja la cuestión en terreno gris y acabas discutiendo. Escríbelo.

Riesgo si falta: al final del contrato peleas quién paga la obra, si te llevas los equipos y si te compensan lo invertido.

5. Cláusula d, Duración, prórroga y régimen LAU (uso distinto de vivienda)

Qué es. En local no hay prórroga obligatoria como en vivienda: manda lo pactado. Necesitas un plazo suficiente para amortizar la reforma y prórrogas claras.

Riesgo si falta: o te quedas atada más de lo que amortizas, o el casero no te renueva justo cuando el local ya funciona y has creado clientela en esa dirección.

6. Cláusula e, Renta, actualización, IVA y retención de IRPF

Qué es. Cómo se fija y sube la renta, y las dos particularidades fiscales del alquiler de local.

Riesgo si falta: subidas de renta sin tope, o (lo más peligroso) olvidar la retención del 115 y que Hacienda te reclame a ti las retenciones no practicadas, con recargo.

7. Cláusula f, Fianza y garantías adicionales

Qué es. La fianza legal en uso distinto de vivienda es de dos mensualidades de renta (art. 36 LAU). En Catalunya, el arrendador está obligado a depositarla en INCASÒL (Institut Català del Sòl) conforme a la Ley 13/1996. Aparte, el casero puede pedir garantías extra.

Riesgo si falta: te piden garantías desproporcionadas, o no queda claro cuándo y cómo recuperas la fianza al marcharte.

8. Cláusula g, Cesión y subarriendo (clave para el salto a SLP)

Qué es. Cuando pases de autónoma a SLP (Tier D), el contrato tendrá que estar a nombre de la sociedad. El art. 32 LAU permite en local ceder o subarrendar sin consentimiento del arrendador, pero le da derecho a subir la renta (hasta un 10% por subarriendo parcial y hasta un 20% por cesión o subarriendo total), y ese derecho puede modificarse por pacto. Blíndalo.

Riesgo si falta: al constituir la SLP, el casero invoca el art. 32 para subirte la renta un 20%, o te obliga a firmar un contrato nuevo en peores condiciones; y mientras, el arrendamiento sigue a tu nombre personal, no al de la sociedad que factura.

9. Cláusula h, Desistimiento e indemnización

Qué es. Poder salir antes de que acabe el plazo avisando con antelación, pagando una indemnización pactada y limitada. En local, el art. 11 LAU no te ampara (es para vivienda): sin pacto, si te vas antes, podrías deber toda la renta pendiente hasta el fin del contrato.

Riesgo si falta: quedas atrapada en el plazo completo; si el negocio no arranca o cambias de local, podrías tener que pagar todos los meses que falten.

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